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Der Kauf eines Hauses kann ein aufregendes Erlebnis sein. Bevor Sie jedoch mit der Suche nach dem perfekten Wohnort beginnen, ist es eine gute Idee zu verstehen, welche Art von Hypothek Sie verwenden werden, um Ihren Kauf zu finanzieren – sie kann sich auf Ihren potenziellen Zinssatz, die Mindestanzahlung und mehr auswirken.
Zwei der beliebtesten Hypothekenprogramme, insbesondere für Erstkäufer, sind FHA-Darlehen und konventionelle Darlehen. Beide Arten von Hypotheken haben Vor- und Nachteile. Daher hilft Ihnen der folgende Leitfaden, diese Finanzierungsoptionen zu vergleichen, wenn Sie versuchen zu entscheiden, ob ein FHA-Darlehen oder ein konventionelles Darlehen am besten zu Ihrer finanziellen Situation passt.
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Was ist ein FHA-Darlehen?
Ein FHA-Darlehen ist eine Art staatlich unterstützter Hypothek. Die Federal Housing Administration – eine Abteilung des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) – versichert diese Hypothekendarlehen, gibt sie jedoch nicht aus. Wenn Sie sich für ein FHA-Darlehen bewerben möchten, müssen Sie einen FHA-Kreditgeber finden.
Da die Bundesregierung FHA-Darlehen absichert, ist das Risiko für den Kreditgeber geringer, wenn der Käufer in Verzug gerät. Daher neigen die Anforderungen bei FHA-Darlehen dazu, einfacher zu erfüllen zu sein – was sie zu einer attraktiven Option für Kreditnehmer mit niedrigen Kreditwerten sowie für Hauskäufer macht, die möglicherweise Schwierigkeiten haben, eine große Anzahlung zu leisten.
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Was ist ein konventionelles Darlehen?
Ein konventionelles Darlehen ist ein Hypothekendarlehen, das ohne Unterstützung oder Versicherung der Bundesregierung verfügbar ist. Wenn Sie berechtigt sind, können Sie diese privaten Hypothekendarlehen von verschiedenen Banken, Kreditgenossenschaften und anderen Kreditgebern erhalten. Aber in der Regel benötigen Sie mindestens eine faire Kreditwürdigkeit, um für diese Art von Hypothek in Frage zu kommen. In einigen Fällen benötigen Sie möglicherweise auch eine etwas größere Anzahlung, um für ein konventionelles Darlehen in Frage zu kommen.
Auch wenn konventionelle Darlehen keine staatliche Unterstützung erhalten, müssen bestimmte konventionelle Darlehen Regeln einhalten, die die Federal Housing Financing Agency (FHFA) festlegt, einschließlich Kreditlimits. Diese werden als konforme Darlehen bezeichnet. Nicht konforme Darlehen, einschließlich Jumbo-Darlehen, müssen keine Regeln der FHFA einhalten.
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Hauptunterschiede zwischen FHA- und konventionellen Hypothekendarlehen
FHA- und konventionelle Darlehen haben jeweils ihre eigenen Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, um eine Finanzierung zu erhalten. Im Allgemeinen haben FHA-Darlehen bei Faktoren wie Kreditwerten und Anzahlungen eher nachsichtige Genehmigungskriterien im Vergleich zu konventionellen Darlehen. Gleichzeitig können Kreditlimits bei konventionellen Darlehen je nach dem Betrag, den Sie leihen möchten, mehr Flexibilität bieten.
Nachfolgend sind einige der wichtigsten Unterschiede zwischen FHA- und konventionellen Darlehen aufgeführt.
Kreditwürdigkeitsanforderungen
Viele FHA-Kreditgeber arbeiten mit Kreditnehmern zusammen, die einen FICO-Score von 580 oder höher haben. Einige Kreditgeber können Bewerber mit Kreditwerten so niedrig wie 500 akzeptieren – in diesem Fall muss der Kreditnehmer jedoch mindestens eine Anzahlung von 10% leisten, anstatt des üblichen FHA-Darlehensminimums von 3,5%.
Für konventionelle Darlehen können einige Kreditgeber Kreditnehmer mit einem FICO-Score von 620 oder höher genehmigen. Andere Kreditgeber können jedoch eine Mindestpunktzahl von mindestens 660 verlangen.
Anzahlung
Es ist möglich, ein FHA-Hypothekendarlehen mit einer Anzahlung von nur 3,5% zu erhalten, wenn Sie einen FICO-Score von 580 oder höher haben. Wenn Kreditgeber jedoch Kreditnehmer mit niedrigeren Kreditwerten (z.B. im Bereich von 500 bis 579) akzeptieren, wird eine Anzahlung von 10% statt des üblichen FHA-Darlehensminimums von 3,5% erwartet.
Verglichen damit gibt es für Erstkäufer von Eigenheimen mit konventionellen Darlehen Optionen mit niedrigen Anzahlungen von nur 3%. Andernfalls könnte die Mindestanzahlung für eine konventionelle Hypothek zwischen 5% und 15% je nach den Details Ihres Darlehens liegen. Und wenn Sie die Zahlung von privater Hypothekenversicherung vermeiden möchten, müssen Sie Ihrem Kreditgeber eine Anzahlung von 20% oder mehr bereitstellen.
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Zinssätze
FHA-Darlehen können attraktive Hypothekenzinssätze im Vergleich zu konventionellen Darlehen aufweisen, da die staatliche Unterstützung des Darlehens das Risiko für den Kreditgeber verringert. Aber der Zinssatz, den Ihnen ein Kreditgeber auf jede Art von Hypothek anbietet, kann je nach Markt und den Details Ihres Darlehens variieren.
Risikofaktoren wie Ihr Kreditwert, Ihr Verschuldungsgrad, Ihre Anzahlung, Ihre Kreditlaufzeit und ob Sie einen Festzins- oder einen variablen Zinssatz haben, können ebenfalls eine Rolle spielen.
Darlehenslimits
Die FHA legt jedes Jahr neue Darlehenslimits fest, die den maximalen Betrag bestimmen, den Sie mit diesem Darlehensprogramm leihen können. Wenn Sie daran interessiert sind, ein FHA-Darlehen zum Kauf eines Hauses zu verwenden, ist es wichtig, die FHA-Darlehensgrenze für Ihre Region zu kennen. Die Darlehenslimits variieren je nach Landkreis, und Sie können die HUD-Website besuchen, um die FHA-Hypothekengrenze für verschiedene Standorte zu überprüfen.
Für 2024 liegen die oberen FHA-Darlehensgrenzen wie folgt vor.
Niedrigkostenkreise: 498.257 $
Hochkostenkreise: 1.149.825 $
Auch konforme konventionelle Darlehen haben Darlehenslimits, die in vielen Gebieten höher sind als die FHA-Darlehenslimits. Wenn Sie an einem teureren Objekt interessiert sind, könnte ein konventionelles Darlehen in einigen Regionen besser zu Ihrer Situation passen. Für 2024 liegen die konformen konventionellen Darlehensgrenzen zwischen 766.550 und 1.149.825 $ (in teuren Gebieten).
Die Darlehenslimits für konforme konventionelle Darlehen resultieren aus den Bemühungen der Federal Housing Finance Agency (FHFA), die Stabilität auf dem Immobilienmarkt aufrechtzuerhalten.
Fannie Mae und Freddie Mac – gemeinsam als staatlich unterstützte Unternehmen oder GSEs bezeichnet – setzen Anforderungen für die Hypotheken (d.h. konventionelle Darlehen), die sie von Kreditgebern kaufen. Die FHFA regelt die GSEs und setzt Darlehenslimits für konforme Darlehen fest, um übermäßige Kreditaufnahme und Zwangsvollstreckungen zu verhindern und den GSEs zu helfen, unerschwingliche Hypotheken zu vermeiden, die möglicherweise zu viel Risiko darstellen.
Denken Sie daran, dass Kreditnehmer auch um nicht konforme konventionelle Darlehen, sogenannte Jumbo-Darlehen, beantragen können, wenn sie über verfügbare Darlehenslimits hinaus leihen müssen. Jumbo-Darlehen haben jedoch in der Regel strengere Qualifikationsstandards, da die größere Darlehensgröße das Risiko für den Kreditgeber erhöhen kann.
Hypothekenversicherung
Hypothekenversicherung ist eine Police, die dem Kreditgeber Schutz bietet, wenn Sie Ihr Hypothekendarlehen nicht zurückzahlen. Bei einem FHA-Darlehen wird Ihr Kreditgeber Sie auffordern, zwei Arten von Hypothekenversicherung zu zahlen – einmalig und jährlich.
Die einmalige Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) für ein FHA-Darlehen beträgt in der Regel 1,75% des Grunddarlehensbetrags. Sie können diese Kosten in Ihren Darlehensbetrag aufnehmen, wenn Sie nicht über die Mittel verfügen, um sie sofort zu zahlen. Die jährlichen Hypothekenversicherungsprämien (MIP) liegen in der Regel zwischen 0,45% und 1,05% des Darlehensbetrags. Ihr Kreditgeber wird Ihre MIP-Prämie in 12 Raten aufteilen und sie zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzufügen.
Auch konventionelle Darlehen können eine private Hypothekenversicherung (PMI) erfordern, um die Investition des Kreditgebers zu schützen. Wenn Sie jedoch eine Anzahlung von 20% auf Ihr konventionelles Darlehen leisten können, sollten Sie diese zusätzlichen Kosten vermeiden können.
PMI-Prämien können je nach verschiedenen Faktoren variieren. Allerdings schätzt Freddie Mac, dass PMI zwischen 30 und 150 US-Dollar pro Monat für jeweils 100.000 US-Dollar, die Sie ausleihen, kosten kann.
Das Fazit
FHA-Darlehen und konventionelle Darlehen stellen zwei verschiedene Wege zum Eigenheimbesitz dar. Die beste Hypothekoption für Ihre Situation hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrer Fähigkeit, eine Anzahlung zu sparen, und wie viel Geld Sie leihen müssen, um Ihr gewünschtes Eigentum zu kaufen.
Es ist wichtig, Ihre eigene Recherche durchzuführen und verschiedene Darlehensoptionen zu erkunden, bevor Sie sich für eine Hypothek bewerben. Und je nach Ihrer Situation möchten Sie auch andere Darlehensalternativen in Betracht ziehen, einschließlich VA-Darlehen und USDA-Darlehen. Beachten Sie, dass ein seriöser Kreditgeber Ihnen auch Anleitung geben und Ihre Fragen beantworten können.
Alles in allem kann ein FHA-Darlehen die Option sein, die Sie benötigen, um in Ihr neues Zuhause zu gelangen – insbesondere wenn Sie über eine Kreditwürdigkeit am unteren Ende verfügen, die es schwierig machen könnte, eine konventionelle Hypothek zu erhalten.
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