Haben Sie vor eine Wohnung zu mieten?

Lesen Sie hier, welche Auswirkungen das neue Mietgesetz auf Sie hat.

Die Regierung hat am 6. März eine neue Mietverordnung genehmigt, die unter anderem, die Dauer der Mietverträge verlängert. Sollten Sie bereits einen Mietvertrag abgeschlossen haben, oder planen einen Mietvertrag zu schließen, so ist folgendes für Sie wichtig:

Welchem Gesetz unterliegt Ihr Vertrag? Ihr Mietvertrag in Spanien unterliegt dem Mietgesetz (Ley de arrendamientos urbanos, LAU), welches in dem Moment der Vertragsunterzeichnung gültig war. Dabei kommen diese Zeitpunkte des Vertragsschlusses in Betracht: • Bis zum 19. Dezember 2018 wurden die Mieten durch das Gesetz von 1994 mit einer Reform vom Jahr 2013 geregelt. • Zwischen dem 19. Dezember 2018
und dem 23. Januar 2019. Obwohl am 19. Dezember ein Regierungsdekret zur Reform des Mietrechts in Kraft trat, wurde dieses vom Kongress am 24 Januar abgelehnt, was dem Boletín Oficial del Estado “BOE“ zu entnehmen ist. Trotzdem unterliegen Verträge, die zwischen dem 19. Dezember und dem 23. Januar unterzeichnet wurden, dem Dekret vom 19. Dezember 2018. • Am 24. Januar 2019 kehrte das Mietgesetz zur Reform vom Jahr 2013 zurück.
• Ab dem 6. März 2019 werden die Mieten durch das neue Dekret geregelt.

Wie lange dauert Ihr Vertrag?
Keine der beiden verabschiedeten Verordnungen betrifft Verträge, die vor diesen Verordnungen abgeschlossen wurden, da dies rechtliche Probleme aufwerfen würde. Es kommt also erneut darauf an, wann Sie den Vertrag unterschrieben haben:
• Wenn Ihr Vertrag vor dem 19. Dezember oder nach dem 23. Januar abgeschlossen wurde, beträgt die Mindestlaufzeit drei Jahre. Wenn nach Ablauf dieser drei Jahre keine der Parteien kündigen möchte, verlängert sich der Vertrag um ein weiteres Jahr (sogenannte „stillschweigende Verlängerung“).
• Wenn Sie den Vertrag zwischen dem 19. Dezember und dem 23. Januar unterzeichnet haben oder nach Inkrafttreten des neuen Dekrets unterzeichnen werden, hat Ihr Vertrag eine Mindestdauer von fünf Jahren, wenn der Eigentümer eine natürliche Person ist. Gehört die Immobilie einer juristischen Person (d. h. einem Unternehmen), beträgt die Mindestdauer sieben Jahre. Hier beträgt die Verlängerung drei Jahre, soweit keine der Parteien kündigen möchte.
• Für Verträge, die nach dem verabschiedeten Dekret unterschrieben wurden, muss zudem eine Neuerung beachtet werden. Die Kündigungsfrist von einem Monat reicht nun nicht mehr aus. Stattdessen muss der Vermieter die Kündigung vier Monate zuvor ankündigen. Der Mieter muss dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Bescheid geben.

Mieterhöhung frei entscheidbar?
Die neue Verordnung legt fest, dass die jährliche Mieterhöhung im Rahmen des Vertrages in keinem Fall den VPI (índice de precios de consumo, IPC) überschreiten darf.
Kann der Vermieter eine Bürgschaft verlangen?
Ja, aber mit Einschränkungen. Nach der neuen Verordnung dürfen Garantien oder andere zusätzliche Garantien die Höhen von zwei Monatsmieten nicht überschreiten. Zudem beträgt die Höhe der obligatorischen Kaution weiterhin maximal eine Monatsmiete. Bei der Vertragsunterzeichnung sollte der Mieter also bereits den Betrag von vier Monatsmieten zur Verfügung haben (laufender Monat, Kaution und zwei Monate maximal als zusätzliche Garantie).

Wer übernimmt die Kosten von der Immobilienagentur?
Bis zur neuen Verordnung war gesetzlich nicht geregelt, wer die Kosten für die Immobilienagentur trägt. Es war vielerorts ungeschriebene Regel, dass der Mieter diese Kosten übernimmt. Die neue Verordnung unterscheidet nun erneut dazwischen, ob der Vermieter eine natürliche, oder eine juristische Person ist. Ist der Vermieter eine natürliche Person, so kann der Mieter verpflichtet werden die Kosten der Immobilienagentur zu bezahlen. Handelt es sich bei dem Vermieter allerdings um eine juristische Person, so ist diese verpflichtet besagte Gebühren zu übernehmen.

Was passiert beim Verkauf?
Im Gegensatz zum alten Recht ist der neue Eigentümer verpflichtet, die Bedingungen des geltenden Vertrages zu übernehmen, selbst wenn dieser nicht eingetragen ist. Früher wurde dies nur Verträgen gewährt, die in einem öffentlichen Register hinterlegt waren. Außerdem gibt es eine Änderung in Bezug auf das Vorkaufsrecht. Grundsätzlich hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Das neue Gesetz macht hiervon allerdings eine Ausnahme, wenn ein Unternehmen alle Immobilien in einem Block kauft. In diesem Fall können die Mieter ihr Vorkaufsrecht nicht ausüben. Diese Ausnahme wird weiterhin beibehalten, allerdings hat die Verwaltung in solchen Fällen das Recht auf Vor- und Zurückweisung.
Bei weiteren Fragen zum neuen Mietgesetz oder etwaigen anfallenden Problemen mit Immobilien steht Ihnen unser Gerboth & Partner Team gerne zur Verfügung.
Elena Tameish von Gerboth & Partner
Tel.: +34 971 72 24 94 Avenida de Jaime III 3 4º 2ª,
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