Für all seine metropolitane Dynamik und seinen berauschenden Sinn für Möglichkeiten produziert New York keine guten Wohnungen. Seine Bauvorschriften sind so streng, seine Grundstückswerte so hoch und seine Bauweisen so unveränderlich, dass die Ergebnisse tendenziell zu düsteren Stapeln von Zellen neigen. Neue Apartmentblöcke – selbst im Hochpreissegment – tun wenig, um zu verschleiern, dass sie einfach physische Tabellen von Einheiten sind, Ausdrücke brutaler wirtschaftlicher Effizienz, gelegentlich garniert mit einer dünnen architektonischen Verkleidung.
„New York soll die größte, wettbewerbsfähigste Stadt der Welt sein“, sagt Sam Alison-Mayne, der in Los Angeles aufgewachsen ist, Sohn des prominenten Architekten Thom Mayne an der Westküste. „Wettbewerb führt normalerweise zu den besten Lösungen für Dinge – aber nicht, wenn es um Wohnraum geht.“ Während er als Auftragnehmer arbeitete, traf er Sebastian Mendez, einen argentinischen Architekten bei Foster + Partners zu der Zeit, und die beiden erkannten, dass es Spielraum gab, Dinge anders zu machen. Sie kündigten ihre Jobs, gründeten ein Entwicklungsunternehmen, Tankhouse, und haben zehn Jahre später drei der innovativsten Wohnprojekte der Stadt in jüngerer Erinnerung gebaut.
Ihre neueste Provokation steht an der Ecke Vanderbilt und Myrtle Avenues im angesagten Viertel Fort Greene in Brooklyn und erhebt sich vom Bürgersteig wie ein fröhliches rosa Schloss. Seine rosafarbenen Massen taumeln in einem stakkatoartigen Rhythmus entlang der Straße, wachsen in blockartigen Stößen von vierstöckigen Stadthäusern bis zu acht Stockwerken an der Ecke. Die kubischen Volumina falten und verdrehen sich beim Aufstieg, um eine Welt gemeinsamer Terrassen und offener, luftiger Treppenabsätze zu umrahmen. Die rosafarbenen Betonwände sind fein geriffelt wie feiner Nadelkord, ihre Oberflächen abwechselnd geätzt und kugelgestrahlt, so dass das Gebäude im hellen Sonnenlicht schimmert und scharfe Schatten über die Fassade wirft. Es erinnert an die bezaubernde Arbeit von Ricardo Bofill in Spanien, dessen La Muralla Roja wie eine vertikale Kasbah an der Küste von Calpe steht, oder an die pastellfarbenen Ebenen des Videospiels Monument Valley – als ob sich dieses 3D-Puzzle aus Apartments und Innenhöfen jederzeit neu konfigurieren könnte. Erhebt sich wie ein fröhliches rosa Schloss … Vanderbilt 24. Fotograf: Iwan Baan
Der markante korallenfarbene Felsbrocken ist das Werk von SO-IL, einem in Brooklyn ansässigen Architekturbüro unter der Leitung von Florian Idenburg und Jing Liu, die aus den Niederlanden und China stammen und eine gesunde Außenseiterperspektive auf die Immobilienkonventionen New Yorks mitbringen. „Hier wird alles durch die Effizienz von ‚Netto-zu-Brutto‘ gesteuert“, sagt Idenburg mit einem holländischen Gefühl der Verzweiflung über die mercantile Realität Nordamerikas. „Die Aufgabe des Architekten besteht nur darin, die verkaufbare Bodenfläche innerhalb des kleinstmöglichen Gebäudeumschlags zu maximieren. Das Ergebnis sind schmale, fensterlose Gänge mit einseitigen Apartments auf beiden Seiten, die zu einem dummen Kasten gestapelt sind. Also haben wir versucht, genau das Gegenteil zu tun. Und jeder dachte, wir wären verrückt.“
Seit den frühen Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts hat das „Zonen-Enveloppe“ der Regulierung die Architektur von New York definiert. Nach der Zonierungsresolution von 1916 der Stadt schuf der Architekturzeichner Hugh Ferriss eine prophetische Serie von Illustrationen, die zeigten, wie die Rückschrittsregeln – die vorschreiben, wie Gebäude zurücktreten müssen, wenn sie aufsteigen, um das Tageslicht auf die Straßen zu lassen – zu einer bestimmten architektonischen Form führen würden. Die Zonen-Enveloppe, schrieb er, ist eine „Form, die das Gesetz in die Hände des Architekten legt“, und hat die Form der Stadt seither bestimmt.
In einem neuen Buch über die Arbeit von SO-IL, In Depth: Urban Domesticities Today, erklärt die Architektin Karilyn Johanesen, wie sich die Situation seitdem zu einem komplexen Cocktail aus immer restriktiveren Codes entwickelt hat. „Nachfolgende Änderungen der Zonierungsresolution wie Höhenfaktor, Flächenverhältnis, Freiflächenverhältnis, Qualitätswohnungszuschläge und Anreize zur bezahlbaren Wohnraum haben mehr Komplexität zu einer Matrix von Verhältnissen hinzugefügt, die Zonierungs- und Kodierungsanforderungen gegen die Gewinnmaximierung stellen.“ Die Grenzen eines Gebäudes sind festgelegt, bevor ein Architekt überhaupt seinen ersten Schritt machen kann.
Die beeindruckende Fähigkeit von SO-IL besteht darin, unter der Bürokratie hindurchzulimbo, Schlupflöcher zu dehnen und Zonenmacken auszunutzen, um Raum für Architektur zu schaffen. Tankhouse begann 2014 mit ihnen zu arbeiten, mit einem Ansatz, der ihren Kollegen wie kommerzieller Selbstmord erschien. Sie wählten ungeschickte Eckgrundstücke, die mit einer Vielzahl von Beschränkungen einhergingen, wandelten dann diese Einschränkungen jiujitsuartig in ihren Vorteil um. Bei jedem Projekt entschied sich das Team, bis zum maximal zulässigen Volumen des Zonenumschlags zu bauen, um dann „unkäuflichen“ Raum darin zu schaffen – in Form von Terrassen, Balkonen, Stufen und gemeinsamen Außenkreisflächen, die auf den Erfahrungen der Entwickler mit dem Leben im Freien in den sonnigeren Klimazonen von LA und Buenos Aires beruhen.
„Die Banken und die Makler dachten, wir wären verrückt“, sagt Mendez, der für ihr erstes Projekt Investitionen von Freunden und Familie in Argentinien aufgetrieben hat, nachdem die üblichen Kreditgeber zögerlich waren. „Wir haben die verkaufbare Bodenfläche nicht maximiert, also passte es einfach nicht in Formel, mit der sie normalerweise umgehen.“ Die Wette zahlte sich aus. An der Ecke Warren und Bond Streets im ehemals industriellen Viertel Gowanus in Brooklyn steht das erste Mini-Manifest der Gruppe: eine Gruppe von 18 Häusern, die um drei üppige Innenhöfe angeordnet sind, die vor der Fertigstellung im Jahr 2023 ausverkauft waren. Eine skulpturale Außentreppe windet sich zwischen breiten, geselligen Treppenabsätzen, auf denen die Häuser Ausblicke in alle Richtungen auf bepflanzte Gärten genießen, gekrönt von einer atemberaubenden Dachterrasse. In konventionellen Immobilienbegriffen ist der Grundriss so wirtschaftlich „ineffizient“ wie möglich; aber der Gewinn ist ein befreiendes Gefühl der Verbindung zur Natur und ein geselliger, nachbarschaftsfreundlicher, kinderfreundlicher Ort zum Leben. Mendez mochte es so sehr, dass er mit seiner Familie eingezogen ist.
Eine intelligente Abhandlung zur Interpretation von Zonenvorschriften … 9 Kapelle. Fotograf: Iwan Baan
Die Gestaltungsdetails sind so pragmatisch wie genial. Ein Vorhang aus Drahtgeflecht, straff zwischen den gekrümmten Treppenabsätzen gespannt, ist ein billiger und fröhlicher Ersatz für Geländer (und hat dazu geführt, dass der Raum für mehrere Fotoshootings vermietet wurde, eine praktische Einnahmequelle). Die Wände bestehen aus preiswerten Betonblöcken, aufgepeppt mit einem grünlichen Aggregat, und in einem Winkel verlegt, um einen ungewöhnlichen gezackten Effekt zu erzielen. „Es ist auch eine Möglichkeit, ein wenig Unvollkommenheit zu überwinden“, sagt Idenburg. „Das Bauen hier ist nicht so präzise wie in Japan. In New York City muss man viel Lärm machen.“
Er würde es wissen. Idenburg arbeitete früher für Sanaa, die japanischen Meister des Minimalismus, und leitete ihr Projekt für das New Museum in New York – als Übersetzer zwischen japanischer Perfektion und weniger perfekten US-Bauweisen. Es hat ihn mit einer hartnäckigen Zielstrebigkeit und einer kompromisslosen Fähigkeit zurückgelassen, Bauherren und Lieferanten über ihre üblichen Standards hinaus zu treiben (wenn sie sie manchmal auch entfremdet – Alison-Mayne macht Witze, wie viele Auftragnehmer sich weigern, wieder mit ihnen zu arbeiten).
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Während 450 Warren und 144 Vanderbilt beide Hofbauformen mittlerer Höhe aufweisen, zeigt ein drittes Projekt zwischen Dumbo und der Innenstadt von Brooklyn, wie derselbe Ansatz auch in einem Hochhauskontext funktionieren kann. Als schimmernde gefaltete Erscheinung, würdig von Issey Miyake, ist die 9 Chapel St ein weiterer intelligenter Essay zur Interpretation von Zonenvorschriften. Sie nutzt besondere Zulassungen für Merkmale wie Dachgauben, Dachaufbauten und Balkone, um mit der Form zu spielen – und dabei schönere Apartments zu schaffen.
Familienfreundlicher Raum … 450 Warren. Fotograf: Iwan Baan
Wie in den anderen Projekten öffnet der Aufzug auf einen Außenflur, der zu breiten Decks und großzügigen Veranden vor jedem Zuhause führt. Alle Einheiten haben tiefe Balkone, einige davon umschließen den gesamten Weg, abgeschirmt von einem perforierten Metallgewebegitter, das sich über die gesamte Gebäudehöhe schlängelt. Sanfte vertikale Wellungen im Gitter erzeugen ein unregelmäßiges Spiel von Schatten über dem Gebäude und dienen gleichzeitig einem strukturellen Zweck – die Falten ermöglichen es den Paneelen, stockwerkübergreifend zu spannen, ohne zusätzliche Stützen zu benötigen. Subtile Rotationen zwischen Schlafzimmern und Wohnbereichen schaffen abwechslungsreiche Ausblicke über die Stadt und fangen das Sonnenlicht zu verschiedenen Tageszeiten ein, während einige Badezimmer vollverglaste Türen zu Balkonen aus den Duschen haben – ein Moment des aufregenden Exhibitionismus, 15 Stockwerke hoch.
Es ist beeindruckend, aber keine dieser Wohnungen ist billig. Könnte das Tankhouse-Modell skalierbar und vor allem bezahlbar sein? „Das sind die beiden großen Fragen“, sagt Alison-Mayne, der sagt, dass das Team jetzt an ihrem bisher größten Projekt arbeitet, einem 20-stöckigen Turm mit Mietwohnungen in Gowanus mit „einem tiefen Bezugsanteil“. Es sieht so aus, als ob es ein großes, sperriges Ding sein wird, das jedoch von SO-IL elegant in Form gemeißelt wurde, mit gesägten Sägezahnfassaden, die den Apartments Ausblicke in zwei Richtungen bieten, sowie Tageslichtkorridoren und eine Silhouette, die an die muskulösen Anfänge der Türme in Manhattan erinnert. Details wie grauer, eisenbeschichteter Ziegelstein, verlegt in einem gestapelten Verband mit blaugrünem Mörtel, versprechen, ihm eine kraftvoll monolithische, mineralische Qualität zu verleihen.
„Ich möchte nicht vorgeben, dass wir alle Probleme lösen“, sagt Alison-Mayne. „Wir haben eine Menge sehr teuren Wohnraum gebaut.“ Aber es gibt hier Lektionen in intelligentem räumlichen Denken jenseits des Einheiten-für-Nummern-Ansatzes, von denen Entwickler aller Besitzverhältnisse – sowie diejenigen, die für die Kodifizierung der Stadt verantwortlich sind – gut lernen könnten.
In Depth: Urban Domesticities Today von Florian Idenburg & Jing Liu wird von Lars Müller veröffentlicht.