Overall, BTB REIT’s strategic shift towards industrial assets and focus on maintaining a conservative debt structure have resulted in positive outcomes in the third quarter of 2024. Despite challenges such as a decrease in occupancy rates and bankruptcies affecting retail occupancy, the Trust reported an increase in rental revenue and net operating income. The repayment of convertible debentures and the potential for densification projects in the future demonstrate the company’s commitment to financial stability and growth. Market watchers will be interested in the Trust’s Q4 2024 earnings update for further insights into its performance and strategic direction. Overall, our financial performance for the quarter was strong, with increases in rental revenue, net operating income, and same property NOI. Despite the challenges posed by the bankruptcies of two tenants, we were able to generate organic growth and manage our liquidity profile effectively. Our FFO adjusted per unit also saw an increase compared to the same period last year. Moving forward, we are focused on leasing activity and ensuring the continued success of our properties. Thank you. Matt Kornack: Great, thanks for the update on that. And just one more question on the leasing side. I believe you mentioned in the release about the lease renewal for 20,000 square feet with Desjardins, can you provide some details on that in terms of the lease term and any impact on the NOI from that renewal?
Stephanie Leonard: Yes, the lease renewal with Desjardins is for a term of 5 years. It was a significant renewal for us, and it will have a positive impact on our NOI. The exact impact will be included in our next quarterly report, but we are pleased with the terms and the continued partnership with Desjardins.
So rent will start in March 2025.
Charles Dorais Bédard: And full year NOI will be about $1 million.
Matt Kornack: $1 million?
Charles Dorais Bedard: Yes.
Matt Kornack: And then maybe just a broader kind of question around capital allocation and where the portfolio goes from here. Industrial has been the focus and we fully expect industrial after a period of maybe a little bit of softness will rebound and be very strong again. But necessity based retail has kind of taken on the mantle of the place that everybody wants to be. So how should we think about that concentration in your portfolio going forward? And is there a sense that you need to de-diversify and be just industrial or does necessity-based retail have kind of a bigger component in the future of BTB as well?
Michel Léonard: Matt, we don’t intend to dispose of our grocery anchored retail properties for now. I think that it is a segment that is really interesting to be in these days. And not only that but there’s value to be gleaned from these properties as far as densification. So as a result of it, and we can’t do everything at once. So we have two larger projects on the densification and we’re concentrating on that for now. But we’ve basically shown that attracting Winners in our center in Lévis started by redefining the shopping center where we were able to attract, for instance, Sephora, BBW. Now we’re in conversation and almost signed a lease with a national retailer of great notoriety within the market. So there’s a lot of room right now for these properties in order to basically take a new presence within these markets. So it would be very difficult for us to part with certain properties, retail properties where the value that we would glean from a sale would not be the real value, because if these properties have a development play then I think that we are a good actor in order to seize the opportunity on that front. So when we talk about disposition, we only talk about dispositions for our suburban office properties. And the one in Quebec City is a property that is occupied at 50%. Next (LON:) year is going to be occupied at 40%. So we’re very pleased to be able to dispose of this one as far as it definitely helps the portfolio and it’s going to help NOI. So that’s basically where we’re at where we don’t — we may have to dispose of a retail property but it’s not part of our plan. It would be something that would be an opportunity, a market opportunity other than a decision that we would have made on that front.
Matt Kornack: And then just quickly going back to the density value. It sounds like the project nature has changed, at least on one of the sites and that you could potentially get more density. Can you give us a sense — I know we’ve talked about this in the past and obviously there’s sensitivities, but as to when and how you’d either build those out or monetize the residential density component?
Michel Léonard: So if we — what we understand from the city and what we understand the city is going to vote on on the 14th is to add density to our site of a minimum of 200 doors per acre and that would mean basically 600 and some doors that could be built on the site, but they say it’s a minimum. So we would be pushing for 250 or 260 doors per acre. And that would basically give us the total units that we wanted in the first place, which we always talked about 928, just shy of 1,000 doors. And so that’s our objective. I think that the project would be seemingly viable at 600 doors but it would definitely be better to add another 300 doors just for the site itself. So as far as timing is concerned, if let’s say that the city votes on what I’ve just described because there’s no reasonable certainty on what they’re going to vote on. And so if it is then at this point there’s going to be — the presentation to citizens of our project and so on in the early 2025 and probably go ahead from the city by June of 2025. If that’s the case, then the first phase would start in 2026. It would be roughly 18 months for construction of the first phase, then second phase would start after that. And we’re talking about five phases and the first two phases are the largest of all the phases. And we’re talking roughly close to 450 units in the first two phases. So it’s almost half the project. So that’s what we’re hopeful. And if you’re talking about payment, so payment for densification. So the payment from densification occurs at the exercise of — it’s not — for the first two phases, it’s not an option, it’s like the minute that they exercise, they exercise. But the minute that they put the shovel in the ground for each phase, as a result of that, then there’s a payment for densification.
Matt Kornack: So this is a prearranged agreement with a partner that is going to compensate you for the project, is that fair?
Michel Léonard: Correct, exactly.
Operator: Your next question comes from the line of Sumayya Syed with CIBC (TSX:).
Sumayya Syed: I wanted to follow up on the industrial vacancy and wondering about the prospects for re-leasing there and what you’re seeing on the rent side. I think last time you mentioned being in the market at around $14.50?
Michel Léonard: Yes. We’re in the market at around $15. And as I mentioned, we are expecting around $12 or $13 net.
Sumayya Syed: And then any sense of timing on that based on interest you’ve gotten so far?
Michel Léonard: Sumayya, the problem that we’ve had so far is the fact that the premises were left in such a dire need of a broom that it was — it’s nearly impossible to show the building.
Es ist wirklich schwierig zu beschreiben, aber ich werde es versuchen. Als wir das Gebäude betraten, war es, als ob die Mitarbeiter am Freitag zuvor nicht wussten, dass am Montagmorgen das Geschäft bankrott gehen würde, denn überall lagen Sachen auf den Schreibtischen, überall Papier, als ob es eine Geisterstadt wäre. Wir mussten also jemanden finden, der uns beim Reinigen half, das übrig gebliebene Papier recycelte und versuchte, alles zu verkaufen, was der Treuhänder nicht verkaufen konnte. Also haben wir einen Vertrag mit Continental Auctioneers abgeschlossen und sie begannen damit, ein Inventar der übrig gebliebenen Gegenstände zu erstellen, dann suchten sie nach Bietern für die Gegenstände und begannen mit dem Auktionsprozess, der 1,5 Monate dauerte. Als wir gestern Nachmittag wieder in das Gebäude gingen, war es deutlich aufgeräumt, aber es war immer noch nicht bereit für Besucher. Und das ist das Traurige daran. Es wurde so hinterlassen, dass es wie in diesen Fernsehsendungen aussah, in denen Menschen horten, es war schrecklich. Jetzt sind wir an einem Punkt, an dem wir die Größe des Gebäudes sehen können, sodass jemand, der es besichtigt, im Grunde genommen seine gesamte Operation innerhalb des Gebäudes positionieren könnte, denn zuvor war es buchstäblich unmöglich, dies zu tun. Jetzt kommen wir voran. Und ich denke, dass wir im Laufe des Monats November beschlossen haben, einige Verbesserungen am Gebäude vorzunehmen, damit es besser aussieht. Im wahrsten Sinne des Wortes müssen wir, um es sauber zu machen, was sie einen Zamboni nennen, nichts mit Hockey oder Eis zu tun hat. Aber um die Wände zu reinigen, müssen wir die Struktur mit einem Hochdruckreiniger reinigen. Es gibt also immer noch Dinge, die wir tun müssen, um es sauber zu machen, damit es gut aussieht. Und das ist lästig und nicht lustig und nicht unbedingt akzeptabel, aber das ist etwas, mit dem wir umgehen müssen, und wir werden es richtig machen.
Wir bleiben gespannt auf ein Update dazu. Und dann die andere Frage, die ich hatte, betraf die Belegung. Mir ist aufgefallen, dass bei den Einzelhandelsflächen das fest zugesagte Volumen im zweiten Quartal stabil blieb, aber das tatsächlich belegte Volumen von 97 % auf 94,7 % sank. War das mit einem der Konkurse verbunden oder gibt es hier etwas anderes?
Ich muss mich dazu bei Ihnen zurückmelden. Ich werde unsere Unterlagen prüfen und Ihnen per E-Mail ausführlicher antworten. Ich habe die Informationen gerade nicht vorliegen.
Und die letzte Frage, die ich hatte, betrifft Ihre Fälligkeiten für Schulden. Sie haben einen erheblichen Betrag, der 2026 fällig wird. Ist das auf einen bestimmten Anlagentyp zurückzuführen oder ist es ausgeglichen? Und ich frage mich auch, wo Sie in den Diskussionen über die Fälligkeiten von 2026 stehen?
2026, Sumayya?
2026, wo fast ein Viertel Ihrer Schulden fällig werden.
Es gibt nichts Spezifisches. Es ist einfach so gestaffelt, wie die Schulden sind, es gibt nichts Besonderes daran. Wie Sie wissen, haben wir 75 Immobilien, also würde ich sagen, es ist einfach so, wie es ist.
Zu diesem Zeitpunkt gibt es keine weiteren Fragen. Bitte gehen Sie weiter, Herr Léonard.
Danke. Vielen Dank, dass Sie heute Morgen an unserem Anruf teilgenommen haben. Ich denke, das große Ereignis des Quartals ist ein Ereignis, das nach dem Quartal stattfand, nämlich die Rückzahlung der Schuldverschreibungen bei Fälligkeit. Es war eine großartige Möglichkeit für uns, die Schuldverschreibungen loszuwerden, und wir haben immer gesagt, dass wir keine neuen Schuldverschreibungen in unserem Portfolio ausgeben wollten. Wenn wir müssten, dann müssten wir, aber wenn wir nicht müssten, dann nicht. Und wir haben die Gelegenheit gefunden, diese Schuldverschreibungen für 24 Millionen Dollar plus aufgelaufene Zinsen zurückzuzahlen. Ansonsten war es im Allgemeinen ein langweiliges Quartal, wenn ich das so sagen darf, und alle unsere Kennzahlen zeigen positiv, abgesehen von dem ungelösten Problem der Industrieimmobilie, bei dem wir dieses Problem lösen werden. Also betrachten wir unsere Mietverlängerungen, wir betrachten unsere Vermietungsgeschwindigkeit und alles zeigt positiv. Wie ich bereits erwähnte, fast 720.000 Quadratfuß Aktivität auf dem Mietmarkt seit Beginn des Jahres. Es ist unglaublich aktiv in dem Sinne, dass wir in der Lage sind, unsere Verlängerungen abzuschließen, die Mieten zu erhöhen und unsere Immobilien zu vermieten. Es ist also positiv und wir sind ziemlich stolz auf diese Ergebnisse. Vielen Dank, dass Sie heute Morgen an unserem Anruf teilgenommen haben, und wir hören von Ihnen die Ergebnisse des vierten Quartals 2024 im neuen Jahr. Vielen Dank.
Dies schließt die heutige Telefonkonferenz ab. Sie können jetzt auflegen.