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eXp Realty war ein Immobilien-Gigant, der aufgrund eines Umsatzbeteiligungsplans, der jedem Mitarbeiter für das Anwerben neuer Agenten Geld zahlte, auf über 80.000 Agenten anwuchs. Ein Leerverkäufer sagt Fortune, er glaube, dass das Unternehmen ein Multi-Level-Marketing-Betrieb sei – und drei Akademiker sagten Fortune, sie stimmten zu. eXp bestreitet dies und sagt, seine Struktur sei eine innovative Möglichkeit, erfolgreiche Makler zu belohnen. Gründer Glenn Sanford hat sich nach einer Reihe von sexuellen Übergriffen, die von Fortune geprüft wurden, aus dem Rampenlicht zurückgezogen, in denen behauptet wird, dass er wusste, dass Frauen innerhalb des Unternehmens betäubt und angegriffen wurden und wenig unternahm, um dies zu verhindern. eXp bestreitet die Anschuldigungen gegen seine Führung und behauptet, dass die angeblichen Angriffe von unabhängigen Immobilienmaklern ernst genommen wurden, sobald die Beschuldiger es zur Kenntnis brachten.
Der eXp Realty-Gründer Glenn Sanford baute die größte unabhängige Immobilienvermittlung der Welt mit etwa 83.000 Agenten auf, indem er versprach, den Umsatz des Unternehmens mit seinem Personal zu teilen. Aber ein Rückgang der Agenten in seiner Amtszeit deutet erstmals darauf hin, dass das Umsatzbeteiligungsmodell, das eXp Realty auf die Landkarte brachte, es nun langsam von innen aushöhlt, wie Fortune nach Gesprächen mit einem ehemaligen Mitarbeiter und einem Leerverkäufer sowie nach Prüfung von zwei gegen das Unternehmen eingereichten Klagen erfahren hat.
Zur Komplizierung der Angelegenheit behaupten die beiden laufenden Klagen, dass Sanford wusste, dass einige seiner Agenten ihre Kollegen sexuell belästigten, aber wenig unternahmen, um die Einkünfte dieser Agenten zu schützen. Diese Klagen, die sexuelle Übergriffe behaupten, behaupten, eXp sei im Grunde genommen zwei parallele Unternehmen. Eines ist eine traditionelle Immobilienvermittlung, die Provisionen aus dem Verkauf von Immobilien verdient. Das andere ist ein Pyramidenartiges Schema, dessen Schicksal davon abhängt, dass Agenten andere Agenten rekrutieren, behaupten beide Klagen. Das Unternehmen und die beschuldigten Männer bestreiten die Vorwürfe.
Die beiden Klagen beschreiben die Vergütungsstruktur von eXp – bei der Agenten bezahlt werden, um weitere Agenten zu gewinnen und einen Teil ihrer Einnahmen zu erhalten – als „ein Multi-Level-Marketing-Immobilienunternehmen“ und als „ein Multi-Level-Marketing-Umsatzbeteiligungsplan-Pyramide“.
Die Zahl der Agenten und Makler bei eXp ging 2024 um 5% zurück, nach einem vierteljährlichen Rückgang von 1,8%, der im vierten Quartal 2023 gemeldet wurde. Der Umsatz von eXp ist eng mit der Anzahl der Agenten verbunden, die das Unternehmen hat, da seine Umsätze durch Provisionen aus Immobiliengeschäften generiert werden, die von seinen Agenten durchgeführt werden. Das Wachstum des Unternehmens korreliert in der Regel mit dem Wachstum seiner Agenten- und Maklerbasis.
Das wirft eine offensichtliche Frage auf: Kann eXp sich halten, wenn die Zahl der Agenten rückläufig ist?
Einige Leute wetten darauf, dass es nicht wird.
Bradley Safalow, Gründer und Geschäftsführer des Investmentdienstleistungsunternehmens PAA Research, platzierte im September 2020 eine Short-Wette gegen die Aktie, wollte aber die Größe seiner Position nicht preisgeben. „Es gibt eine universelle Wahrheit über ein Multi-Level-Marketing-Unternehmen, zu dem eXp gehört“, sagte Safalow zu Fortune, „wenn man keine Leute an der Basis des Pyramidenmodells gewinnt, fällt das Ganze irgendwie auseinander.“
Drei Akademiker – Harvard Business School-Professor Lauren Cohen, Johns Hopkins Carey Business School-Professor Shubhranshu Singh und Hamline University-Wirtschaftsprofessor Stacie Bosley – erzählten Fortune, sie glaubten, eXp sei ein Multi-Level-Marketing-Betrieb. Sie wiesen auf die Umsatzbeteiligungsvergütungsstruktur hin, die ihrer Meinung nach mit der Definition von Multi-Level-Marketing übereinstimmt, weil sie Agenten dazu anreizt, weitere Agenten zu rekrutieren und es Top-Agenten ermöglicht, am Umsatzanteil von Transaktionen zu verdienen, die von denen unter ihnen getätigt wurden, erklärte ein Professor.
Das Unternehmen bestreitet, dass es sich um einen Multi-Level-Marketing-Betrieb handelt. „eXp Realty ist kein traditionelles Multi-Level-Marketing-Unternehmen; es operiert als Immobilienvermittlung, bei der Agenten direkte Provisionen aus dem Verkauf von Immobilien erhalten“, sagte das Unternehmen gegenüber Fortune in einer Erklärung. „Seit Glenn Sanford dieses innovative Modell eingeführt hat, hat es seine Lebensfähigkeit und Nachhaltigkeit auf dem Markt bewiesen und dazu geführt, dass es von neuen Marktteilnehmern angenommen wurde.“
Ein Wechsel an der Spitze
Sanford, ein 58-Jähriger, der drei Jahre lang ein erfolgreiches Immobilienteam bei Keller Williams leitete, bevor er das eXp Realty unter einem Holdingunternehmen im Jahr 2009 gründete, nannte es nach den Präfixen für „Exzellenz“ und „Erfahrung“. Er nannte es „die agenteneigene Cloud-Vermittlung“, weil sie vollständig virtuell war und angeblich besser für Agenten sein sollte.
Die Vermittlung gewann an Fahrt. Sie hatte 2009 25 Agenten, aber 10 Jahre später waren es 23.000. Ende 2022 betrug die Zahl unglaubliche 86.203.
Die Aktien von eXp waren auf einer wilden Fahrt. Nachdem sie 2021 bei 77 $ gehandelt wurden, liegen sie derzeit knapp unter 9,50 $, was eXp eine Marktkapitalisierung von 1,44 Milliarden $ gibt.
Sanford und seine Ex-Frau kontrollierten zuvor etwa 45% des Unternehmens zusammen. Von 2017 bis 2025 stimmten Sanford und seine Ex-Frau als eine Einheit ab, aber nachdem Fortune eXp um eine Stellungnahme zu ihrem gemeinsamen 45%-Anteil gebeten hatte, lösten die beiden ihre Vereinbarung auf. Das Ende der Vereinbarung „war eine laufende Diskussion und Überlegung, bevor Sie Ihre Anfrage um Kommentar erhielten“, sagte das Unternehmen zu Fortune.
Sanford verkaufte seit Anfang 2024 bis Ende Februar 2025 etwa 1,6 Millionen Aktien im Wert von 21 Millionen $, wie eine Untersuchung der Offenlegungen des Unternehmens durch Michael Taylor, einen Forschungsmitarbeiter von Washington Service, und eine Berechnung von Fortune ergab. Sanford kontrolliert immer noch etwa 26% der ausstehenden Aktien persönlich.
Vor einem Jahr ernannte Sanford einen neuen Chief Executive für die Vermittlung, Leo Pareja, und zog sich aus dem Tagesgeschäft zurück. Sanford bleibt Vorsitzender und CEO des Mutterunternehmens eXp World Holdings. Pareja hat keine Verbindung zu den Anschuldigungen vergangener Jahre. „Sanfords Entscheidung, als CEO von eXp Realty zurückzutreten, hing nicht mit etwaigen Fehlverhalten zusammen“, sagte das Unternehmen.
Das Unternehmen lehnte es ab, Sanford für ein Interview zur Verfügung zu stellen, sagte aber in einer Stellungnahme gegenüber Fortune: „eXp Realty hat ein starkes Führungsteam, wobei Glenn Sanford Vision und Innovation als Gründer und CEO von eXp World Holdings liefert, während Leo Pareja operationale Exzellenz und wachstumsorientiertes Wachstum als CEO von eXp Realty vorantreibt. Ihre ergänzenden Rollen stärken das Engagement von eXp, Wert für Agenten, Makler und Mitarbeiter zu schaffen.“
In einer E-Mail an Fortune teilte Pareja im Namen von eXp dieselbe Antwort mit.
‚Wachstum über alles‘
eXp beschreibt Sanford offiziell als einen zukunftsweisenden, innovativen Unternehmer, der sich auf das große Ganze konzentriert. Er versuchte einmal, einen Uber Eats-ähnlichen Lebensmittellieferdienst zu starten, Jahre bevor der Markt dafür bereit war, so die Unternehmenswebsite. eXp kaufte unter Sanford Success Enterprises und dessen Magazin, weil Immobilien und persönliche Entwicklung Hand in Hand gehen, wie die Ankündigung des Erwerbs nahelegte. Milliardäre und Prominente wie Elon Musk und Mark Cuban zierten seine glänzenden Titelseiten. Sanford selbst war einmal auf dem Cover. „Der beste Weg, die Zukunft vorherzusagen, ist, sie zu erfinden“, behauptet die Seite, dass er nach diesem Leitspruch lebt.
Es gibt einen Aspekt des Geschäfts, auf den sich Sanford immer konzentriert hat: die Anzahl der Agenten, so Safalow, der Leerverkäufer. Mit der wachsenden Anzahl von Agenten in den Zehntausenden über die Jahre hinweg explodierte auch der Umsatz von eXp. Jetzt ist die Anzahl der Agenten rückläufig. Das könnte den Umsatz gefährden, wenn das Unternehmen wirklich ein Multi-Level-Marketing-Modell ist, wie es die Klagen wegen sexueller Übergriffe behaupten und Safalow behauptet.
eXp behauptet, sein Umsatzbeteiligungsplan sei ein „Wettbewerbsvorteil“, der das Wohnimmobilienvermittlungsmodell gestört habe und es den Agenten ermöglicht, mehr Geld zu verdienen, indem sie andere Agenten bei eXp einbringen. Dieser sich selbst erhaltende Rekrutierungsmechanismus hat den schnellen Aufstieg von eXp angeheizt. Das Unternehmen behauptet jedoch, dass die verbesserte Produktivität pro Agent den Rückgang der Agentenzahl ausgleicht.
Ein leitender Mitarbeiter, der sechs Jahre lang bei eXp gearbeitet hatte, bevor er ging, um Konkurrent zu werden, sagte, Sanford sei darauf bedacht gewesen, seine Rivalen zu übertreffen und an die Spitze zu klettern. „Es ging um Wachstum über alles“, sagte Erinn Nobel, eine 25-jährige Immobilienfachfrau und Gründerin und Präsidentin von ENRG.realty. „Er wollte der größte und beste sein.“
Der Umsatzbeteiligungsplan
Im Herzen von eXp steht das Umsatzbeteiligungsprogramm. Die Vermittlung erklärt: „eXp Realty ist bestrebt, 50% des Unternehmensumsatzes mit den Agenten zu teilen, die dem Unternehmen beim Wachstum helfen.“
Der Plan funktioniert als Rekrutierungs- und Bindungsinstrument: Agenten profitieren davon, wenn sie andere Agenten einbringen und ihr Sponsor werden. Jedes Mal, wenn ein gesponserter Agent einen Abschluss macht, erhält die Person, die sie in das Unternehmen gebracht hat, einen Teil ihrer Provision. Es gibt sieben Ebenen, die festlegen, welcher Prozentsatz an wen weitergegeben wird. Agenten, die andere Agenten sponsorn, können zum Beispiel 17,5% eines Umsatzbeteiligungspools aus Verkäufen in Transaktionen der Stufe eins verdienen. Je mehr Agenten Sie sponsorn und je mehr Agenten Ihr Gesponserter sponsort, desto mehr Ebenen und Verdienste werden freigeschaltet.
Im Jahr 2024 behauptete eXp, dass es seinen Agenten 220 Millionen $ durch Umsatzbeteiligung und Eigenkapitalleistungen gezahlt habe; in diesem Jahr machte es 4,6 Milliarden $ Umsatz. Im Jahr 2023 waren es 230 Millionen $ durch Umsatzbeteiligung und Eigenkapitalleistungen, und das Unternehmen meldete einen Umsatz von 4,3 Milliarden $.
Als Safalow vor mehr als vier Jahren erstmals in eXp eintauchte, erkannte er eine „atemberaubende Leistung“ – das Wachstum. Niemand hatte je gesehen, wie die Agentenzahl so stark anstieg. Dennoch sah er rote Flaggen. Nichts an seiner Technologie, Werbestrategien oder Provisionenstruktur war exklusiv für das Unternehmen – also wettete Safalow gegen die Aktie, in der Hoffnung, dass ihr Preis sinken würde.
„Ich denke einfach, dass er wirklich darauf bedacht ist, dieses Geschäft mit der Agentenzahl zu vergrößern“, sagte Safalow, mit Bezug auf Sanford. Die Agentenzahl schien für das Unternehmen wichtiger zu sein als der zyklische Charakter des Immobilienmarktes oder die Art und Weise, wie Zinssätze oder Angebot und Nachfrage den Markt beeinflussen, sagte Safalow.
In einer Stellungnahme gegenüber Fortune sagte eXp, dass sein Umsatzbeteiligungsmodell das Wachstum anrege. Was die Reduzierung der Mitarbeiterzahl betrifft, erklärt das Unternehmen, dass sie erfolgte, um „weniger produktive Agenten auszuscheiden“.
„eXp betreibt ein Immobilienvermittlungsmodell, das gesund, erfolgreich ist und weiterhin eines der leistungsstärksten Unternehmen in unserer Branche ist. Echte Immobilienmakler von eXp sind unabhängige Fachleute, die die eXp-Marke und -Dienstleistungen nutzen. Unsere unternehmerischen Agenten suchen, andere ernsthafte und produktive Fachleute anzuziehen, die sich dazu verpflichten, diesen Fachleuten während ihrer Karriere bei eXp Realty Unterstützung und Hilfe zu bieten. Ähnlich wie bei anderen Umsatz-/Gewinnbeteiligungsunternehmen bietet eXp ein großzügiges Umsatzbeteiligungsprogramm, das das Wachstum des Unternehmens anregt und den Agenten hilft, für ihren Ruhestand vorzusorgen“, sagte das Unternehmen.
Eine ‚Sonnenuntergangskreuzfahrt‘ – und ein angeblicher Angriff
In zwei separaten Klagen, die im US-Bezirksgericht in Kalifornien im Februar 2023 und Dezember 2023 eingereicht wurden, behaupten fünf Frauen, dass sie betäubt und sexuell angegriffen wurden. Zwei männliche ehemalige Immobilienmakler, die Sponsoren einiger der Frauen waren, werden in den Klagen genannt, aber die Anschuldigungen umfassen andere. Die Frauen behaupten, das Unternehmen habe die Vorfälle ignoriert.
Eine Frau behauptete, dass sie während einer Konferenz in Puerto Vallarta im Jahr 2020, die auch eine alkoholgetränkte „Sonnenuntergangskreuzfahrt“ von der Banderas Bay nach Las Caletas umfasste, ein Paar traf: David Golden, ein Agent, und seine Freundin Emily Keenan. Keenan gab ihr eine Pille und sagte ihr, es sei Adderall, behauptet die Klage. Sie wurde bewusstlos und hat keine Erinnerung an den Rest des Abends. Am nächsten Tag traf sie Keenan und Golden und wurde erneut betrunken, nachdem die beiden ihr einen Drink angeboten hatten. Sie behauptet, dass sie von beiden sexuell angegriffen wurde, während sie handlungsunfähig war.
Eine andere Frau behauptete laut der Beschwerde, die sich auf einen Polizeibericht beruft, dass sie entdeckte, dass andere Frauen nach dem Besuch von Rekrutierungsveranstaltungen betäubt und sexuell angegriffen wurden.
Eine dritte Frau behauptet, dass sie bei einer Branchenveranstaltung im Pelican Hill Hotel in Kalifornien im Jahr 2018 einen einzelnen Cocktail mit Michael Bjorkman, einem Agenten, in der Hotelbar hatte. Sie erinnert sich an nichts, bis sie am nächsten Morgen nackt in Bjorkmans Hotelzimmer aufwachte, wo er und eine andere Frau im anderen Bett nackt waren. Ein anderer Mann war auf