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Als meine Frau und ich entschieden, wo wir unser langfristiges Zuhause machen wollten, warfen wir eine Münze. Kopf, wir würden in London bleiben. Wir waren beide in den frühen 2000er Jahren in die Stadt gezogen, um zu studieren; dort haben wir uns zum ersten Mal getroffen und ich habe meine Karriere begonnen. Zahl und wir würden in den Südwesten ziehen.
Die Münze fiel auf Kopf. Aber im Moment des Werfens wurde uns beiden klar, dass wir die Idee, wegzuziehen, bevorzugen. Bath ist der Ort, an dem wir gelandet sind.
Zu der Zeit kamen mir zwei Dinge in den Sinn: Erstens folgten wir einem gut ausgetretenen Trend; seit dem Zweiten Weltkrieg verlassen konsequent mehr Briten London, als dorthin ziehen; und zweitens: da die Hauspreise in London viel schneller stiegen als anderswo, haben wir uns effektiv für die „langsame Spur“ auf dem zweigleisigen Immobilienmarkt Großbritanniens entschieden. Wahrscheinlich würden wir uns nie wieder leisten können, zurück in die Stadt zu ziehen.
Oder so dachten wir. Denn 15 Jahre später, obwohl die Hauptstadt nach wie vor mit Abstand die teuersten Häuser im Land hat, verbirgt sich dahinter etwas, über das man selten liest: Der Immobilienmarkt in London stagniert seit Jahren.
Im vergangenen Jahrzehnt sind die Hauspreise in London nur um 13 Prozent gestiegen – das entspricht einem Rückgang von 16 Prozent in realen Werten. Für den durchschnittlichen Hauspreis der Stadt könnte man 2,4 Häuser in Nordwesten kaufen. Im Jahr 2016 hätte man damit 3,4 Häuser kaufen können.
Die Ironie ist, dass die Nachfrage nach Wohnungen in London noch nie höher war. Nachdem die Stadt die durch Covid verursachte Flaute überwunden hatte, erreichte die Bevölkerung der Stadt 2023 einen Rekordwert von 8,95 Millionen Menschen. Angesichts der Tatsache, dass das ONS kürzlich seine Schätzungen für die Nettozuwanderung im Vereinigten Königreich für die 12 Monate bis Juni dieses Jahres erhöht hat – und dass London immer einen großen Anteil an internationalen Migranten anzieht – besteht eine gute Chance, dass die Bevölkerung vor sechs Monaten erneut einen Rekordwert erreicht hat. Obwohl dies dazu beigetragen hat, die Mieten auf Rekordniveau zu treiben, hat es den Verkaufsmarkt kaum berührt.
Wie konnte das passieren?
Gewöhnlich übernimmt London in den frühen Phasen eines Immobilienmarktzyklus die Führung. Das Wachstum beginnt im Zentrum, bevor es sich über London ausbreitet und, wenn der Zyklus lange genug dauert, möglicherweise irgendwo wie Kilmarnock erreicht. In den Anfangsphasen des Zyklus bauen jüngere Hausbesitzer in London Eigenkapital in kleineren Häusern auf, bevor sie in weiter entfernte, erschwinglichere Standorte umziehen – was wiederum dazu beiträgt, den Marktzyklus zu verbreiten.
Dies geschah nach der Finanzkrise, als internationale Investoren auf der Suche nach einem Schnäppchen in Belgravia, Kensington und Chelsea strömten. Preiserhöhungen breiteten sich nach außen aus, zuerst in den Südosten und dann in große Teile des Rests des Landes.
Die letzten acht Jahre haben jedoch zu einer Stagnation der Hauspreise in London geführt, belastet durch Rückgänge in den noblen zentralen Gegenden.
Die jüngste Stagnation, insbesondere in äußeren, erschwinglicheren Teilen der Stadt, kann eindeutig auf den Anstieg der Zinsen zurückgeführt werden: Die hohen Preise in London machen den Markt abhängiger von Hypotheken mit hohem Darlehens-zu-Einkommen-Verhältnis, und Vermieter müssen sich mit viel niedrigeren Mietrenditen abfinden, verglichen mit dem Rest des Landes. Ohne eine Preiskorrektur haben wir eine Pattsituation erreicht, in der nur wenige Menschen sich leisten können oder bereit sind zu kaufen, während noch weniger verkaufen müssen.
Die langfristige Stagnation ist komplexer, aber ihr Anfang bietet einige Hinweise. Zuerst wurde die Reform der Grunderwerbsteuer im Dezember 2014 viel teurer, um teurere Immobilien zu kaufen.
Dies hat die Verlangsamung in Zentrallondon begonnen, wurde aber schnell durch die Einführung der zusätzlichen höheren Rate für die zusätzliche Wohnungssteuer im März 2016 zusammen mit strengeren Vorschriften für Buy-to-Let-Hypotheken und die schrittweise Abschaffung des Zinsabzugs für Steuerzahler mit höheren Einkommen ab 2017 ergänzt.
All diese Maßnahmen haben die Attraktivität des Kaufs von Anlageobjekten, insbesondere auf Märkten mit sehr niedrigen Mietrenditen, reduziert, wo die Priorität tendenziell auf Wertsteigerung lag, solange die Miete die Kosten deckte.
Aber nicht nur Vermieter sind von einer härteren Kreditvergabeumgebung betroffen. Die Erstkäufer in London wurden am stärksten von der Einführung sowohl des Hypotheken-Stresstests als auch des Flusslimits bei der Vergabe von Krediten über 4,5-fache Einkommen getroffen. Dies hat zu einer Situation geführt, in der man nur kaufen kann, wenn man eine massive Anzahlung hat – im Durchschnitt £144.500, laut UK Finance.
Im Gegensatz zum Rest des Landes, wo die Zahl der Erstkäufer tatsächlich auf das Niveau vor der Finanzkrise gestiegen ist, sind sie in London im Jahr 2014 zurückgegangen und haben es nicht einmal geschafft, während des postpandemischen Mini-Booms ihren vorherigen Höchststand zu erreichen. Angesichts steigender Hypothekenzinsen sind die Zahlen seitdem weiter gesunken.
Obwohl eine Phase ohne oder mit niedrigem Hauspreiswachstum, während die Einkommen aufholen, wie die ideale Lösung für eine angespannte Erschwinglichkeit aussehen mag, ist auch dies nicht kostenfrei. Der jüngste Anstieg der internationalen Migration und die verringerte Zahl der Erstkäufer haben zu Rekordanstiegen der Mieten in London beigetragen. In der Zwischenzeit werden diejenigen, die es geschafft haben, ihr erstes Zuhause zu kaufen, es schwieriger haben, Eigenkapital aufzubauen und könnten sogar Gefahr laufen, in zu kleinen Häusern gefangen zu sein, wobei einige vor der zusätzlichen Herausforderung stehen, mit der Verkleidungskrise umzugehen oder es schwierig finden, ihr gemeinsames Eigentum zu verkaufen.
Die niedrigen Transaktionsniveaus sind vielmehr ein Grund zur Sorge, da sie zu einer ineffizienten Nutzung des Immobilienbestands führen, die Arbeitsmobilität verringern und die Steuereinnahmen der Regierung senken können. Es wirkt sich auch auf die Anzahl der neu gebauten Häuser aus, da viele entweder an Buy-to-Let-Investoren oder Erstkäufer über das Help-to-Buy-Programm gerichtet waren.
Nicht einmal das Auftauchen eines neuen Käufertyps, institutionelle Build-to-Rent-Vermieter, konnte einen Rückgang bei der Wohnungsversorgung abwenden. Die Daten der Regierung von letzter Woche zeigten, dass London im Jahr 2023-24 nur 32.162 Wohnungen zu seinem Bestand hinzugefügt hat, der niedrigste Stand seit 2014-15.
Bisher erscheinen die Versuche, den Londoner Markt zu entzombifizieren, machtlos. Längerfristige Hypothekenprodukte und solche mit höheren Einkommensmultiplikatoren könnten einigen am Rand helfen, aber ihr Angebot wird begrenzt sein und sie werden noch weniger passen. Der Preiskampf zwischen den Kreditgebern hat ebenfalls nachgelassen, die Hypothekenzinsen liegen wieder über 4 Prozent.
Die Frage für die Entscheidungsträger ist, wie sie die Aktivität steigern können, ohne die Hauspreise zu erhöhen – die Besteuerung von Eigenheimen könnte in der Theorie funktionieren, aber die politischen Folgen wären nicht schön, und die Finanzierung für die erforderliche Anzahl neuer Häuser ist eine schwierige Herausforderung, die mehr Geld erfordern wird. Und wir werden noch länger warten müssen, um herauszufinden, wer überhaupt etwas bekommt, angesichts der Verzögerung des Ausgabenüberprüfungsprozesses.
Das Wegziehen aus der Hauptstadt bringt viele Kompromisse mit sich. Die Fähigkeit zu erlernen, beim Ausgehen in London auf die Uhr zu schauen, um nicht den letzten Zug zu verpassen, war eine Fähigkeit, die ich früh lernen musste. Aber zumindest für mich überwiegen die Vorteile des Lebens im Südwesten die von London. Die Münze hat falsch gewählt und wir haben es richtig gemacht. Selbst die Daten beginnen zuzustimmen.
Neal Hudson ist Analyst für den Immobilienmarkt und Gründer der Beratungsfirma BuiltPlace
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