Der Grund, warum Yuexiu in den Norden kam, um Land zu erwerben, ist, dass viele private Entwickler zusammengebrochen sind”, sagt ein Vertriebsmitarbeiter und fügt hinzu, dass die Regulierungen den Erwerb von Land durch private Entwickler einschränken. “Die Kosten für den Landkauf sind für sie relativ hoch”, sagt sie und fügt hinzu, dass der Prozess “regierungsgeführt” ist.
Am benachbarten staatlich unterstützten zweiten Standort Fragrant Hills, wo die Marketingmaterialien stark auf die imperialen Verbindungen der Gegend hinweisen, wurden bereits 50 der 90 Wohnungen verkauft (in China werden neue Immobilien in der Regel im Voraus gekauft, bevor sie fertiggestellt sind). Sie kosten Rmb121.000 ($17.000) pro Quadratmeter, ähnlich wie die Preise in Manhattan.
Hohe Preise wie diese waren 2020 ein Hauptanliegen für die Entscheidungsträger, als sie versuchten, den Immobilienmarkt zu stabilisieren. In diesem Jahr beschränkte Peking die Kreditaufnahme von Entwicklern auf der Grundlage von Bilanzkennzahlen im Rahmen einer Politik, die als “drei rote Linien” bekannt ist.
Weil viele private Entwickler auch schwer auf internationalen Märkten über Hongkong geliehen hatten, zeigten sich nachfolgende Liquiditätsengpässe in ihren Ausfällen bei Offshore-Anleihen. Als der Liquiditätsengpass sich verschärfte, wurde der Festlandmarkt mit schweren Bauverzögerungen und unvollendeten Wohnprojekten überschwemmt.
Als Folge davon hat die Rolle der privaten Entwickler beim Verkauf neuer Wohnungen deutlich abgenommen. In einem Bericht, der auf Daten von 50 Entwicklern basiert, schätzte die Unternehmensberatung Capital Economics, dass privat geführte Entwickler historisch gesehen zwei Drittel der Verkäufe neuer Wohnungen ausmachten, aber im Jahr 2023 war ihr Anteil bereits auf unter die Hälfte gefallen. Bis Ende 2024 war der Anteil auf rund 30 Prozent gesunken, auch weil Evergrande aufgehört hatte, Verkaufsdaten zu veröffentlichen.
“Der Staat springt ein, um einen Teil der Lücke zu füllen, die durch private Entwickler entstanden ist”, sagt Julian Evans-Pritchard, Leiter der China-Wirtschaft bei Capital Economics, und fügt hinzu, dass der “Wandel hin zum Staat auf dem Landmarkt noch ausgeprägter sein würde”.
“Es gibt eindeutig finanzielle Stabilitätsvorteile, wenn staatliche Unternehmen eine größere Rolle spielen”, fügt er hinzu.
Immobilienkäufer wechseln “automatisch” zu staatlichen Entwicklern, wenn andere in Verzug geraten, sagt Zhang teilweise, weil sie die Gewissheit haben wollen, dass Projekte abgeschlossen werden. “Das ist einfach der zukünftige Zyklus”, fügt er hinzu.
Staatliche Kontrolle
Obwohl Chinas Immobilienmarkt in den 1990er Jahren liberalisiert wurde, enthält er Elemente der staatlichen Kontrolle, die die vorherige Ära prägten. Das Land wird von der Regierung verpachtet, und private Entwickler — die in vielen Fällen enge Verbindungen zu lokalen Behörden haben — sind manchmal teilweise im Besitz des Staates, was in der FT-Analyse durch eine dritte “gemischte” Kategorie von Entwicklern zum Ausdruck kommt.
Staatliche Unternehmen bilden auch einen Teil einer undurchsichtigen Regierungsmaschinerie, die auf eine Vielzahl von Initiativen ausgerichtet werden kann. In den letzten Jahren haben Entscheidungsträger eine Vielzahl von Maßnahmen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgestellt, darunter den Kauf von fertigen, aber unverkauften Wohnungen, die schließlich als Sozialwohnungen genutzt werden können.
Es gibt auch weit verbreitete Anzeichen dafür, dass lokale Staatsbanken und Regierungsbehörden eingreifen, um die verzögerten Projekte gescheiterter privater Entwickler zu beenden. Der in Schwierigkeiten geratene gemischte Entwickler Vanke mit Sitz in Shenzen, das neueste Unternehmen, das ins Rampenlicht geraten ist, sah letzten Monat, wie neue Führungskräfte des staatlichen Shenzhen Metro, seines größten Aktionärs, einberufen wurden. Dies verstärkt die Erwartung, dass es mehr direkte staatliche Unterstützung geben wird, um einen Ausfall zu vermeiden.
Andere Maßnahmen sind subtiler. Zhang von Morningstar sagt, die Regierung habe den Landkauf in Beijing früher auf drei pro Jahr beschränkt, aber diese Beschränkungen aufgehoben, was bedeutet, dass “die Regierung im Grunde genommen Entwickler ermutigt, in Städten höherer Rangfolge mehr zu bieten und mehr auszugeben”.